Francophones expatriés
Investir en France sans y mettre les pieds
Un investissement locatif d'expatrié se mène à distance de bout en bout. Plusieurs de nos clients ont acheté sans avoir visité, sur la foi d'un dossier : photos, plans et chiffres vérifiés.
Ce qui bloque, et ce qui ne bloque pas
- La visite
- Déléguée
- La signature
- Procuration à distance
- Le crédit
- Le seul vrai obstacle
En bref
Peut-on faire un investissement locatif en France quand on vit à l'étranger ?
Oui. Un non-résident peut acheter un bien locatif en France sans s'y déplacer : les visites se délèguent, et depuis le décret du 20 novembre 2020 la procuration notariée se signe à distance, en visioconférence. La principale contrainte est le crédit : les banques françaises demandent aux non-résidents un apport plus élevé et sont moins nombreuses à étudier ces dossiers.
- Les revenus d'un bien situé en France y sont imposables, sous réserve de la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence.
- Le décret n° 2020-1422 autorise la procuration notariée à distance, pas la signature de l'acte de vente lui-même.
- La banque qui prête exige presque toujours la domiciliation des loyers sur un compte français.
- Le taux d'effort maximal de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière s'applique aussi aux non-résidents.
Écrit par Ornella Poulain · fondatrice d'Ornella Invest
Investisseuse depuis 2019, propriétaire de 36 biens locatifs en propre. Elle a accompagné une centaine d'acquisitions en France métropolitaine.
Ce qui suit vient des dossiers d'expatriés que nous accompagnons. Pour le droit et la fiscalité, chaque point renvoie au texte officiel.
Publié le
Visites, signature et crédit à distance
On imagine que le problème d'un investissement à distance est logistique : visiter, signer, suivre un chantier. Ces trois points se règlent. Nous visitons, les travaux sont coordonnés par nos partenaires sur place, et la procuration notariée se signe en visioconférence depuis le décret du 20 novembre 2020. Ce texte autorise la procuration à distance, et elle seule : l'acte de vente est ensuite signé à l'étude par son porteur.
Le point qui bloque réellement est bancaire. Un non-résident obtient un crédit à des conditions différentes : apport plus élevé, choix de banques plus restreint, dossier plus exigeant. Les critères du Haut Conseil de stabilité financière, taux d'effort plafonné à 35 % des revenus et durée de crédit limitée à 25 ans, s'imposent à tous, mais chaque banque y ajoute ses propres règles pour les profils non-résidents. Commencez donc par là. Nous le regardons au premier échange, et notre simulateur en donne l'ordre de grandeur avant même de nous écrire.
Le reste du raisonnement ne change pas parce que vous vivez ailleurs : rentabilité brute et nette, régimes locatifs, risques. Tout est détaillé dans notre guide de l'investissement locatif.
Comment se déroule un projet à distance
Le premier échange
En visio ou par téléphone, à une heure qui tient compte de votre fuseau. Nous établissons ce que votre situation autorise réellement, avant de parler de biens.
La recherche et les visites
Nous visitons à votre place et vous transmettons les dossiers chiffrés : photos, plans, valeur vénale sur données DVF, valeur locative, rentabilité nette. Vous décidez sur pièces.
Le financement
C'est le poste le plus contraint pour un non-résident. Nous montons le dossier et vous mettons en relation avec les courtiers du réseau habitués à ces profils.
La signature
Vous signez une procuration notariée à distance, en visioconférence avec le notaire ; l'acte de vente est ensuite signé à l'étude par le porteur de la procuration. Ce rendez-vous se prévoit dès le compromis.
Les travaux et la mise en location
Coordonnés par nos partenaires sur place, jusqu'à la mise en location.
Le dossier transmis à l'étape deux porte les photos, les plans, la valeur vénale relevée sur les données publiques de valeurs foncières et le loyer de marché vérifié sur les annonces comparables. Avec ce dossier, vous pouvez décider depuis Singapour ou Dubaï. Le détail de la méthode.
Avis clients
Des clients qui ont acheté sans se déplacer
4,7 sur 5 35 avis sur notre fiche Google
5 sur 5
Un premier achat à 900 km de chez lui
« Ornella m'a accompagné dans un premier investissement a 900 kms de chez moi. Sa disponibilité et sa présence ont joué un rôle important dans le suivi des (lourds) travaux à réaliser pour un bien désormais rentable. Elle a su être un parfait lien entre l'artisan, l'agence immo de gestion et locataires et a su me rassurer dans les moments de doutes ou de difficultés que j'ai pu rencontrer. […] »
5 sur 5
Un immeuble de 3 lots, mené à distance
« J'avais déjà investi de moi même. Travailler avec Ornella vous simplifie les démarches sans équivoque. J'avais contacté plusieurs cabinets d'investissement clé en mains avant de me décider pour celui ci. Par rapport à la réactivité, la communication, Ornella est imbattable. Je suis désormais propriétaire d'un IDR de 3 lots me tout à distance. Je vais enchaîner de suite sur le prochain. […] »
Questions fréquentes
Sur l'investissement depuis l'étranger
Nous ne sommes ni conseil fiscal ni établissement de crédit. Les questions d'imposition dépendent de votre situation et de la convention fiscale signée entre la France et votre pays de résidence ; l'administration publie aussi ce qu'un non-résident propriétaire en France doit déclarer. Elles s'examinent avec un professionnel avant tout engagement.
Toutes nos réponsesFaut-il venir en France pour acheter un bien locatif ?
Non. Les visites peuvent être faites par nos soins, et vous n'avez pas à vous déplacer pour signer : depuis le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020, le notaire peut recevoir à distance, en visioconférence, la procuration authentique par laquelle vous mandatez quelqu'un pour signer. L'acte de vente lui-même est ensuite signé à l'étude par le porteur de cette procuration. Ce rendez-vous se prévoit dès le compromis.
Un non-résident peut-il emprunter en France ?
Oui, mais à des conditions différentes d'un résident : l'apport demandé est généralement plus élevé, le choix de banques plus restreint, et le dossier plus exigeant. Les critères du Haut Conseil de stabilité financière s'appliquent à tous, avec un taux d'effort qui ne dépasse pas 35 % des revenus et une durée de crédit plafonnée à 25 ans, mais chaque banque ajoute ses propres règles pour les profils non-résidents. Pour un projet mené depuis l'étranger, c'est le point le plus contraignant.
Faut-il un compte bancaire français pour investir depuis l'étranger ?
Dans la pratique, la banque qui accorde le crédit demande presque toujours la domiciliation des loyers et le prélèvement des échéances sur un compte français. C'est un point à anticiper au moment du montage.
Comment sont imposés les revenus locatifs d'un non-résident ?
Les revenus tirés d'un bien situé en France y sont imposables, quel que soit votre pays de résidence. Les modalités dépendent de la convention fiscale bilatérale applicable et de votre situation personnelle, et l'administration fiscale publie ces deux points en accès libre. Nous ne sommes pas conseil fiscal : ce point doit être examiné avec un professionnel avant de vous engager, et aucune économie d'impôt ne peut être présentée comme automatique.
Et si je rentre en France plus tard ?
Le bien reste le vôtre et le crédit se poursuit. Votre régime d'imposition change en revanche avec votre résidence fiscale. C'est un des éléments à intégrer au choix du régime locatif dès l'acquisition.
La suite
Dites-nous où vous vivez, on vous dira ce qui est possible
Le premier appel se cale sur votre fuseau horaire, sans engagement. On y regarde d'abord ce que votre situation bancaire vous permet.
