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Ornella Invest
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L'accompagnement clé en main

Les chiffres d'abord, le coup de cœur ensuite

Dans un investissement locatif, trois chiffres comptent : le prix d'achat, le loyer que le secteur permet et le coût réel des travaux. L'accompagnement clé en main suit sept étapes pour les établir puis les tenir, de votre stratégie jusqu'aux premiers loyers.

Suivre les sept étapesVoir les dossiers
La même cuisine après travaux : façades crème sans poignée, plan de travail en pierre claire, suspension et coin repas.
Cuisine avant travaux : meubles en bois foncé, carrelage à motifs, réfrigérateur vert, sol vinyle usé.

Avant

Après

La méthode en trois nombres

  • 7étapes

    du premier rendez-vous aux premiers loyers

  • 24pièces

    réclamées au vendeur

  • 30points

    relevés en visite

Le parcours

Sept étapes, du premier rendez-vous aux premiers loyers

Pour chaque étape, vous voyez qui s'en charge, combien de temps elle prend et ce qui s'y décide. La plupart des démarches avancent sans que vous ayez à les valider une par une. Votre accord est demandé pour l'offre, le financement, le budget travaux et la signature.

Stratégie et budget

Vos objectifs, votre capacité d'emprunt, le type de bien qui y correspond.

Qui fait
Vous et nous
Durée
Un à deux entretiens

Ce qui se passe exactement

  • Vos objectifs : revenu complémentaire, constitution de patrimoine, préparation de la retraite.
  • Votre capacité d'emprunt réelle, apport compris, et ce qu'elle autorise comme type de bien.
  • Votre situation fiscale, qui oriente le choix entre location nue et meublée.
  • Les contraintes que vous posez : distance, type de bien, niveau de travaux acceptable.

Recherche et analyse

Sélection des biens, étude de rentabilité, valeur vénale et locative sur données DVF, vérification des diagnostics, baux et documents de copropriété.

Qui fait
Nous
Durée
Le poste le plus long

Ce qui se passe exactement

  • Sélection des biens sur les marchés cohérents avec votre budget.
  • Estimation de la valeur vénale à partir des données DVF, qui recensent les ventes réellement conclues.
  • Estimation de la valeur locative, sur les annonces comparables du secteur.
  • Calcul de rentabilité nette intégrant la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion et nos honoraires.
  • Vérification des diagnostics, des baux en cours et des documents de copropriété.
  • Scénarios de location longue et courte durée, chiffrés séparément.

Négociation et offre

Négociation du prix, aide à la rédaction de l'offre d'achat, accompagnement jusqu'au compromis.

Qui fait
Nous, vous décidez
Durée
Quelques jours

Ce qui se passe exactement

  • Négociation du prix, arguments chiffrés à l'appui.
  • Aide à la rédaction de l'offre d'achat.
  • Une offre n'engage pas tant qu'aucun acte n'est signé : elle sert à bloquer un bien qui peut partir vite, le temps de faire chiffrer les travaux.
  • Accompagnement jusqu'au compromis, avec les conditions suspensives adaptées.

Chiffrage des travaux

Consultation des artisans, puis analyse des devis. Le montant des travaux est connu avant le compromis et la demande de prêt, ce qui permet de le financer avec le bien.

Qui fait
Nous, avec nos artisans
Durée
Avant la signature du compromis

Ce qui se passe exactement

  • Consultation des artisans du réseau sur le bien retenu.
  • Réception et analyse des devis.
  • Le montant des travaux est arrêté avant la signature du compromis et avant la demande de prêt, pour être intégré au financement.

Financement

Montage du dossier bancaire, prix du bien et enveloppe travaux compris, et mise en relation avec les courtiers du réseau.

Qui fait
Nous, avec vous
Durée
Le poste le plus incertain

Ce qui se passe exactement

  • Montage du dossier bancaire : pièces, présentation, plan de financement.
  • Prix du bien et enveloppe travaux compris, pour que les travaux entrent dans le prêt.
  • Mise en relation avec les courtiers du réseau.
  • Intégration de nos honoraires au financement quand le montage le permet.

Travaux et ameublement

Mise en relation avec les entreprises, suivi du chantier, ameublement et décoration jusqu'à la remise des clés.

Qui fait
Nos partenaires, nous suivons
Durée
Variable selon l'ampleur

Ce qui se passe exactement

  • Mise en relation avec les entreprises de travaux.
  • Suivi du chantier par nos partenaires sur place.
  • Ameublement et décoration jusqu'à la remise des clés.

Mise en location

Mise en relation avec une agence ou une conciergerie sur votre secteur. Sans partenaire local, nous identifions les prestataires disponibles et vous présentons une sélection.

Qui fait
Nos partenaires
Durée
Jusqu'au premier loyer

Ce qui se passe exactement

  • Sélection d'une agence ou d'une conciergerie adaptée au régime retenu et au secteur.
  • Sans partenaire local, nous identifions les prestataires disponibles et vous présentons une sélection.
  • Suivi jusqu'à l'encaissement du premier loyer.

Notre réseaunotairescourtiersbanquiersarchitectesentreprises de travauxconciergeries

Nos sources

Sur quelles données nous travaillons

Chacune de nos études s'appuie sur ces trois sources, et chacune apporte une partie du calcul.

DVF

Les ventes réellement conclues

La base publiée par l'administration fiscale recense les transactions immobilières avec leur prix et leur date. On y voit le prix auquel les biens se sont réellement vendus, qui peut différer sensiblement du prix affiché, parfois dans la même rue.

Le marché locatif

Les annonces comparables du secteur

Les loyers demandés au même moment pour des biens équivalents. Si le loyer retenu est surestimé de 60 € par mois, la rentabilité calculée est fausse d'un point entier.

Vos charges

Ce qui sort tous les ans

Taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion, et nos propres honoraires. Ils reviennent tous, chaque année. Additionnés, ils font la différence entre la rentabilité brute et la rentabilité nette.

Nous ne raisonnons qu'en rentabilité nette charges comprises.
Nos calculs déduisent la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion et nos propres honoraires. Ils sont établis hors impôt sur le revenu : la fiscalité dépend de la situation personnelle de chaque investisseur, que nous ne pouvons pas préjuger. Avec ce chiffre, deux biens se comparent sur la même base.

Avant de vous proposer quoi que ce soit

54 vérifications, une par une

Pour chaque bien, nous réclamons 24 pièces au vendeur et relevons 30 points sur place pendant la visite. Tout est rassemblé avant la signature du compromis. S'il manque une pièce, nous la demandons avant que vous vous engagiez.

Liste indicative et non contractuelle, adaptée à la nature du bien (maison, appartement, immeuble de rapport). Les points de visite sont relevés pour chaque bien, et servent au chiffrage des travaux.

Dossier de diagnostic technique

6 vérifications

  • Amiante
  • DPE
  • Plomb
  • Électricité
  • Loi Carrez
  • Détecteur de fumée

Copropriété

6 vérifications

  • Règlement de copropriété
  • Modificatifs du règlement
  • Les 3 derniers PV d'assemblée générale
  • Pré-état daté
  • Carnet d'entretien
  • Dernier appel de charges

État locatif

3 vérifications

  • Copie du bail, si le bien est loué
  • État des lieux, si le bien est loué
  • Attestation de valeur locative

Éléments du bien

6 vérifications

  • Taxe foncière
  • Travaux effectués : factures et assurance
  • Assainissement
  • Titre de propriété et publication foncière
  • État des meubles meublants
  • Nombre de jeux de clés

Consommations

3 vérifications

  • Facture de gaz
  • Facture d'eau
  • Facture d'électricité

Caractéristiques générales

8 vérifications

  • Superficie au sol et loi Carrez
  • Nombre de pièces
  • Étage du bien, nombre d'étages
  • Parking extérieur ou sous-sol
  • Ascenseur
  • Balcon, terrasse, cave
  • Date de construction de l'immeuble
  • Type de syndic, présence d'un gardien

Équipements et installations

7 vérifications

  • Type de chauffage, état de la chaudière et des radiateurs
  • Ballon d'eau chaude
  • Ventilation générale
  • Compteur électrique et éclairages
  • Prises électriques et interrupteurs
  • Branchement lave-linge
  • WC séparé

État du logement

8 vérifications

  • Fenêtres, huisseries, double vitrage
  • Volets
  • Isolation acoustique des plafonds et des sols
  • Confort thermique : fenêtres et radiateurs
  • Confort acoustique des fenêtres
  • État de la toiture, de la façade, des sous-sols et des parties communes
  • Mobilier de cuisine et de salle de bain
  • État de la cheminée, de la plomberie, traces d'humidité

Environnement et localisation

7 vérifications

  • Luminosité des pièces
  • Orientation du bien
  • Vis-à-vis
  • Proximité des commerces, des universités, des espaces verts
  • Fréquentation du quartier
  • Type de rue
  • Projets d'urbanisme
Chantier de rénovation en cours : étais soutenant un plafond, murs mis à nu.

Quand nous renonçons

Ce qui nous fait abandonner un bien

Il nous arrive d'arrêter sur un bien, même tard, même après beaucoup de travail. Ce sont les cas ci-dessous. Nous laissons alors tomber le bien, jamais votre projet : tant qu'il tient, nous repartons en recherche jusqu'à trouver un bien rentable dans votre budget.

  1. Le prix demandé ne laisse aucune marge de négociation et la rentabilité ne tient pas au prix affiché.

  2. Les devis reçus font tomber la rentabilité sous le seuil que nous nous étions fixé avec vous.

  3. Le marché locatif local ne permet pas de reloger rapidement en cas de départ.

  4. Le montage ne fonctionne qu'en location courte durée dans une commune qui la restreint, sauf si la courte durée est expressément votre projet.

Réussites clients

Des dossiers menés jusqu'à la remise des clés

Quelques exemples parmi les meilleures réussites que nous avons menées avec nos clients, du premier entretien au premier loyer. La jauge situe chacun par rapport à notre moyenne cible de 7 % net.

Immeuble de rapport, 4 lots, Loir-et-Cher, dossier accompagné par Ornella Invest

Immeuble de rapportLoir-et-Cher

L'immeuble de Florentin

Deux commerces en pied d'immeuble, un studio créé dans une ancienne réserve de boucherie et un T4 de caractère : quatre lots qui ne se ressemblent pas, dans le Loir-et-Cher.

Budget total
198 922 €acquisition et travaux
Cash-flow
748 €net par mois, charges déduites

Rentabilité nette constatée, hors impôts16,5 %

0 %20 %

Le dossier en entier
Studio, , dossier accompagné par Ornella Invest

Appartement

Le studio de Nicolas

Notre client a décidé de nous faire confiance et d'investir dans ce studio de 26m².

Budget total
33 400 €acquisition et travaux
Cash-flow
194 €net par mois, charges déduites

Rentabilité nette constatée, hors impôts11 %

0 %20 %

Le dossier en entier
Maison 4 pièces avec jardin, terrasse et véranda, Loir-et-Cher, dossier accompagné par Ornella Invest

MaisonLoir-et-Cher

La maison d'Élodie

Notre cliente a décidé d'investir dans cette jolie maison de 4 pièces dans le Loir et Cher.

Budget total
121 500 €acquisition et travaux
Cash-flow
853 €net par mois, charges déduites

Rentabilité nette constatée, hors impôts16 %

0 %20 %

Le dossier en entier

Résultats constatés à la mise en location. Ils ne préjugent pas des performances d'un projet futur et ne constituent aucune garantie.

Voir plus de réussites clientsRéserver un appel découverte
Ornella Poulain anime une rencontre devant un écran de présentation.

Si vous préférez faire vous-même

Le mentorat

Vous cherchez, vous visitez, vous négociez, vous achetez. Nous vous donnons la méthode, nos grilles d'analyse et quelqu'un pour challenger vos arbitrages, sur quatre mois et huit sessions.

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