Outil gratuit
Estimez votre capacité d'emprunt
La taille de votre projet dépend surtout de ce qu'une banque accepte de vous prêter.
Votre capacité d'emprunt
Calcul en direct
Sous le plafond de 35 %
Capital empruntable
—
hors apport
Votre effort mensuel maximal
—
- Nouvelle mensualité—
- Crédits en cours—
Soit 35 % de vos revenus retenus, le plafond fixé par le HCSF, assurance comprise.
- Budget d'acquisitioncapital + apport
- —
- Prix du bien maximalfrais de notaire déduits
- —
- Reste à vivre mensuelune fois tout payé
- —
- Taux d'endettementplafonné à 35 %
- —
Le détail, ligne par ligne
- Mensualité hors assurance
- —
- Assurance emprunteur, par mois
- —
- Crédits en cours
- —
- Total engagé chaque mois
- —
- TAEG estimé
- —
- Coût total du crédit
- —
- Frais de notaire estimés
- —
- Apport minimum conseillé
- —
Le TAEG estimé intègre l'assurance et un forfait de frais de dossier de 1 000 €. Il est calculé par approximations successives : une banque vous donnera le sien, au centime.
Un appel pour vérifier ce que votre budget permet d'acheter, et si votre projet tient. Rien n'est transmis ni enregistré.
La méthode
D'où viennent les chiffres
Règle
Le taux d'effort de 35 %
35 % des revenus retenus au maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Les banques sont tenues d'appliquer cette décision du Haut Conseil de stabilité financière.
mensualité maximale = revenus retenus × 35 % − crédits en cours
Usage
Les loyers retenus à 85 %
Les banques ne comptent qu'une partie des loyers, de 70 à 85 % selon leur grille, pour couvrir la vacance, les charges et les impayés. Le simulateur retient 85 %.
revenus retenus = salaires nets + loyers × 85 %
Usage
Le reste à vivre
Ce qui reste chaque mois une fois tout payé. Nous retenons environ 700 € par personne, un repère tiré de nos dossiers.
reste à vivre = revenus retenus − total engagé
Une banque ne regarde pas que le rapport entre vos revenus et vos charges : elle regarde la tenue de vos comptes, l'épargne qui vous reste après l'opération, votre âge au terme du prêt et la cohérence du projet. Aucun de ces points n'entre dans un simulateur, et cette estimation ne vaut donc ni offre de prêt ni accord de principe. L'information gratuite et neutre sur le financement se trouve auprès des agences départementales d'information sur le logement, le réseau de l'ANIL.
Mise à jour du 22 septembre 2026. Ornella Invest n'est ni une banque, ni un courtier, ni un conseil fiscal.
Questions fréquentes
Comment se calcule la capacité d'emprunt ?
La banque additionne vos revenus nets et une partie seulement des loyers attendus, généralement 85 %, en retire vos charges de crédit en cours, puis applique un taux d'effort maximal de 35 %. Le montant qui reste est votre mensualité disponible. On en déduit le capital empruntable en fonction du taux, de la durée et de l'assurance. Vos revenus et vos engagements comptent donc davantage que votre épargne.
Le taux d'endettement de 35 % est-il une obligation légale ?
C'est une décision du Haut Conseil de stabilité financière, contraignante pour les établissements de crédit. Elle plafonne le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans. Chaque banque dispose d'une marge de flexibilité limitée à 20 % de sa production trimestrielle, réservée en priorité aux acquéreurs de leur résidence principale : un dossier d'investissement locatif y accède rarement.
Pourquoi les loyers ne comptent-ils qu'à 85 % ?
Parce qu'un loyer n'est jamais encaissé douze mois sur douze : il y a la vacance entre deux locataires, les charges non récupérables, les impayés éventuels. L'abattement couvre ce risque. Le taux exact varie d'un établissement à l'autre : 70 %, 80 % ou 85 % selon les grilles. Aucun texte ne l'impose, c'est un usage.
Qu'est-ce que le reste à vivre, et quel est le seuil ?
C'est ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités payées. Aucune réglementation ne fixe de minimum : chaque banque applique sa propre grille, souvent modulée selon la composition du foyer et la région. Le seuil d'environ 700 € par personne utilisé ici est un ordre de grandeur relevé sur les dossiers que nous accompagnons.
Cette simulation vaut-elle un accord de principe ?
Non. Elle donne un ordre de grandeur à partir de règles publiques et d'usages constatés ; une banque examine en plus votre historique de compte, votre épargne résiduelle, votre âge, votre secteur d'activité et la cohérence du projet. Faites chiffrer votre capacité par un courtier avant de chercher un bien. C'est gratuit.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur. Rien n'est transmis, rien n'est enregistré, et aucune adresse électronique n'est demandée pour afficher le résultat.
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