Outil gratuit
Calculez la rentabilité d'un bien locatif
Entrez le prix, les travaux, le loyer et les charges : vous obtenez la rentabilité brute, la rentabilité nette et ce qu'il reste chaque mois une fois le crédit payé.
La rentabilité de votre bien
Calcul en direct
Cash-flow à l'équilibre
Rentabilité nette
—
charges comprises, avant impôt sur le revenu
Ce qu'il reste, par an
—
- Ce qui reste—
- Charges—
- Vacance—
Part du loyer annoncé, avant remboursement du crédit. Le crédit se lit dans le cash-flow.
- Rentabilité brutele chiffre de l'annonce
- —
- Loyers encaissés par anvacance déduite
- —
- Charges annuelleshors crédit et impôt
- —
- Cash-flow mensuelloyers − charges − crédit
- —
Le détail, ligne par ligne
- Loyer annuel théorique
- —
- Perte de vacance locative
- —
- Loyers encaissés
- —
- Taxe foncière
- —
- Charges non récupérables
- —
- Assurance propriétaire non occupant
- —
- Frais de gestion locative
- —
- Total des charges
- —
- Frais de notaire estimés
- —
- Coût total de l'opération
- —
- Capital emprunté
- —
- Mensualité de crédit, assurance comprise
- —
- Cash-flow annuel
- —
La mensualité suppose que tout ce que l'apport ne couvre pas est emprunté, frais de notaire compris, ce qu'une banque accepte rarement. Le cash-flow réel est donc un peu meilleur que celui affiché, et l'apport un peu plus élevé.
Nous reprenons le calcul sur votre dossier, loyer de marché et devis de travaux vérifiés. Rien n'est transmis ni enregistré.
La méthode
Rentabilité brute et rentabilité nette
Usage
La rentabilité brute
Le loyer d'une année rapporté au prix affiché. C'est le chiffre des annonces, et il ne connaît ni les travaux, ni les frais de notaire, ni ce que le bien coûte à tenir. Il permet de trier des annonces rapidement.
brute = loyer × 12 ÷ prix d'achat × 100
Usage
La rentabilité nette
Les loyers réellement encaissés, vacance déduite, moins les charges, le tout rapporté à ce que l'opération a coûté : prix, travaux et frais de notaire compris. Pour comparer avec un autre placement, prenez celle-ci.
nette = (loyers encaissés − charges) ÷ coût total × 100
Hors calcul
Ce que ce chiffre ignore
L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP) et de votre tranche. La revalorisation du bien et la plus-value éventuelle n'y sont pas non plus : le simulateur mesure ce que le bien rapporte sur une année.
nette affichée = avant impôt sur le revenu
Deux chiffres faussent le plus souvent une simulation : le loyer, quand on reprend celui du vendeur au lieu de celui du quartier, et les travaux, quand ils sont estimés sans devis. Le reste se vérifie vite. La taxe foncière figure sur l'avis du vendeur, les charges non récupérables sur les trois derniers appels de fonds.
Mise à jour du 22 septembre 2026. Ornella Invest n'est ni une banque, ni un courtier, ni un conseil fiscal.
Questions fréquentes
Rentabilité locative et rendement locatif, est-ce la même chose ?
Oui. Les deux expressions désignent le rapport entre ce qu'un bien rapporte sur une année et ce qu'il a coûté. « Rendement locatif » est le terme le plus courant dans les annonces, « rentabilité locative » celui des professionnels. Nous employons le second, mais les deux se valent.
Pourquoi la rentabilité nette est-elle si loin de la brute ?
Parce que la brute se calcule sur le prix affiché, et la nette sur ce que l'opération coûte vraiment, travaux et frais de notaire compris. La nette retire aussi la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, les frais de gestion et la vacance locative. Sur un bien annoncé autour de 7 % brut, tomber vers 3 % net une fois tout déduit n'a rien d'exceptionnel.
Qu'est-ce que le cash-flow, et faut-il qu'il soit positif ?
C'est ce qui reste chaque mois une fois le crédit payé et les charges réglées. S'il est négatif, l'opération vous demande un effort d'épargne chaque mois, ce qui arrive sur la plupart des achats financés sur vingt ans en zone tendue. Il faut alors savoir combien, et pouvoir le tenir sans dépendre du loyer.
Quelle vacance locative faut-il prévoir ?
Aucun texte ne fixe de valeur : elle dépend de la tension du marché local, du type de bien et de la qualité de la gestion. Trois semaines par an est l'ordre de grandeur que nous retenons par défaut sur un logement correctement loué dans un marché normal. Compter zéro, c'est supposer que votre locataire restera toujours.
L'impôt est-il pris en compte ?
Non. Le résultat affiché est une rentabilité nette de charges, avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le régime fiscal (micro-foncier, réel, location meublée) change fortement le chiffre final, et ses seuils évoluent chaque année. Faites chiffrer votre cas par un comptable avant d'arrêter une décision.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul s'exécute entièrement dans votre navigateur. Rien n'est transmis, rien n'est enregistré, et aucune adresse électronique n'est demandée pour afficher le résultat.
Estimer votre capacité d'empruntComment se chiffre une rentabilitéDes dossiers et leurs chiffresCe que l'accompagnement prend en chargeTous nos guides